Ипотека по-российски и по-американски: найди 10 отличий

потечные банки и крупные строительные компании оптимистично рассуждают о развитии кредитных программ на покупку жилья. Но при этом доля купленных по ипотеке квартир в нашей стране до сих пор не перешагнула отметку 10% общего числа сделок. Например, в США до 90% жилья приобретается с помощью кредитов. Многие российские специалисты рынка недвижимости полагают, что именно американская модель ипотечного кредитования является идеальной для отечественных условий.


Чем же тогда отличается заморский вариант ипотеки от его аналога российской сборки? Сравним две модели и выделим их основные сходства и различия.


Банки медленно, но верно идут на уступки заемщикам: постепенно отказываются от поручительства, справок по форме НДФЛ, первоначального взноса. Появляются все новые кредитные программы для вовлечения в ипотеку большего числа россиян. Информационные материалы банков и публикации в СМИ убедительно расписывают плюсы, юридическую чистоту и выгоду ипотечных сделок. При этом банки любят ссылаться на западный опыт. Дескать, в цивилизованной Америке практически все покупатели жилья пользуются ипотечными кредитами, а россияне еще не осознали всех выгод жизни в долг.


Наши сограждане не загадывают надолго


Самый популярный в США вид жилищного кредитования — ипотека на 30 лет (максимальный срок). На втором месте — займы на 15 лет. Гораздо менее востребованы кредиты на пять лет и краткосрочные — на год.
"Американская процентная ставка может быть фиксированной и плавающей (например, с привязкой к ставке LIBOR), — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Проценты довольно гибки и зависят от сроков и условий кредитования. Кроме этого они довольно чутко реагируют на изменение базовых ставок. Повышение учетной ставки Федеральной резервной системы США в 2006 году привело к подорожанию ипотечных кредитов, что и явилось одной из причин дестабилизации американского рынка недвижимости".


В настоящее время ипотечные кредиты в Америке выдают в среднем под 6% годовых. Потом кредит несложно рефинансировать и выплачивать проценты на более выгодных условиях. Если клиент обанкротился и не в состоянии возвращать долг, дом переходит в собственность банка. По истечении семи лет после банкротства кредитная история человека начинается с чистого листа, а все это время кредитные бюро наблюдают за ним.
Декларированные банками сроки погашения ипотечного кредита в России и США примерно одинаковы (от одного года до 30 лет), но при этом, как показывает практика, русские хотят погасить кредит в кратчайшие сроки, а американцы — максимально растянуть выплаты во времени.


По видам ставок (плавающая или фиксированная) отличий между банками в России и США сегодня нет. В данный момент российский соискатель кредита может воспользоваться всеми этими видами ставок, представленными в разных ипотечных программах отечественных банков.


Но разница — в размере процентов: если в Америке средняя ставка составляет чуть более 6% годовых, то по РФ она в среднем равна 12%. Наверное, поэтому российских соискателей кредита пока находится не слишком много, а желание заемщиков погасить его столь велико.

В кредит продается не все


Еще один принципиальный для российского покупателя момент заключается в том, что надо выбрать, на каком рынке приобретать жилье — первичном или вторичном. Купив квартиру на начальном этапе строительства дома, реально сэкономить до 30% ее общей стоимости, а это внушительная сумма. Но ипотечные банки неохотно выдают кредиты на покупку возводимого жилья. В первую очередь это связано с риском недостроя.
В отличие от российского рынка, где под первичным рынком понимают жилье в строящихся домах, а приобретение таких объектов осуществляется преимущественно на начальных этапах строительства, в большинстве западных стран подобная практика является скорее исключением из правил: жилье там продается уже готовым. Поэтому с точки зрения ипотеки первичный и вторичный рынок в развитых странах, в том числе и в Америке, не имеют столь принципиальных различий: в любом случае есть предмет залога, что является основным условием ипотеки.


В России покупатель новостройки способен стать просто соинвестором строительства и таким образом сэкономить, а не брать кредит в банке. Для многих россиян это очень привлекательный вариант. Логика тут примерно следующая: лучше каким-либо частным образом достать деньги, заплатить и ждать сдачи дома в эксплуатацию, чем взять ипотечный кредит и поселиться сразу, но значительно (иногда до 200% стоимости) переплатить за квартиру. Впрочем, если бы у американских покупателей была возможность экономить на «первичном» рынке, вероятно, это снизило бы общее количество ипотечных кредитов.


"Классовые" предпочтения кредиторов также не являются в США явно выраженными. При условии, что практически все жилье продается в кредит, справедливо говорить лишь о специализации тех или иных ипотечных институтов на эконом-, бизнес-классе или элитном жилье. Здесь дифференцирован спрос: очевидно, что потребность в ипотечных кредитах выше у покупателей объектов эконом- и бизнес-класса.


Многие банки США выдают кредиты без первоначального взноса. Решение зависит от кредитной истории заемщика. Кроме того, банки